«Долёвка» по-новому. Застройщикам усложнят жизнь

Минстрой разделит застройщиков, которые занимаются долевым строительством, на несколько групп в зависимости от степени риска. Самые неблагонадёжные компании будут проверять раз в год — аудит коснётся и финансовой деятельности, и темпов возведения жилья.

Проект постановления Минстроя РФ о проведении проверок в долевом строительстве сейчас находится на согласовании. Для повышения эффективности проверок Минстрой предлагает применять риск-ориентированный подход. Юридических лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, предложено разделить на группы, каждая из которых соответствует определённой категории риска. Для застройщиков, относящихся к категории значительного риска, плановые проверки будут проводиться один раз в год, для категории среднего риска — не чаще чем один раз в два года, а для категории низкого риска плановые проверки вообще не предусмотрены.

В проекте установлен закрытый перечень оснований для организации внеплановых контрольных мероприятий. Основанием для проверки вне плана является истечение срока исполнения застройщиком ранее выданного предписания об устранении нарушений, выявление нарушений в бухгалтерской отчётности или проектной декларации, сообщения граждан, отклонение от графика реализации проекта строительства более чем на полгода.

Провести контрольные мероприятия также могут на основании приказа руководителя контролирующего органа в соответствии с поручением президента страны или правительства РФ или по требованию прокурора.

Напомним, 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве, в соответствии с которыми ужесточились требования к застройщикам как при оформлении сделок с гражданами, так и при финансирования строительства многоквартирных домов.

Согласно действующим с 1 июля нормам, застройщики при долевом строительстве не могут заниматься никакой иной деятельностью, должны иметь трёхлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов. Их допускают на рынок, если площадь построенного ими жилья составляет не менее 10 тысяч квадратных метров. Это серьёзное требование, особенно для региональных компаний. В Госдуме предлагают смягчить этот критерий, чтобы в строительстве участвовали не только крупные игроки, но и более мелкие компании.

Финансовые требования также ужесточили. Теперь застройщики не могут собирать с граждан деньги и тратить их на своё усмотрение. Законом установлено, что строительная компания обязана иметь собственные средства на строительство — не менее 10 процентов от общей проектной стоимости. Разрешается привлекать целевые небанковские займы от головной компании — до 20 процентов от стоимости проекта. Строительство можно вести только по принципу «один застройщик — одно разрешение», при этом на каждое разрешение нужно открыть банковский счёт. Денежные средства дольщиков вносят на эскроу-счета и страхуют в Агентстве по страхованию вкладов. Исключается привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы. Гарантом того, что жилой дом будет достроен, является Фонд защиты дольщиков.

Пока переход на эскроу-счета добровольный, но с 30 июля 2019 года все застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов. Сделки по привлечению средств возможны будут только с банковским сопровождением, а это значит, что компании не смогут привлекать деньги напрямую от покупателей жилья. Пока оно строится, средства граждан остаются на банковском счету и передаются строителям после введения объекта в эксплуатацию при условии, что хотя бы на одну квартиру уже оформлено право собственности. Российские застройщики опасаются, что новый механизм приведёт к тому, что строительная отрасль не сможет выполнить свои задачи из-за нехватки денег. На прошлой неделе несколько крупных девелоперов направили в профильные ведомства пакет поправок к закону о долевом строительстве, в которых они предлагают смягчить порядок использования эскроу-счетов.